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1.找到愿意为您花时间的房地产经纪人

在加州买房卖房一般都需要找房地产经纪人(Real Estate Agent)。买方会有一个买方的经纪人,卖方也会有一个卖方的经纪人。一个好的经纪人可以在帮您买房的过程省下很多时间,提前发现房屋隐患从而避免很多不必要的问题,同时也能帮您去与对方沟通以及谈判价格。我们这边(Freddy Yang 旧金山湾区房产经纪)是非常愿意为客户花时间的,我们的宗旨是帮您用最好的价钱买到您最喜欢的房子,给您提供最好的专业服务,让您省心省钱省时间。

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2.资金准备以及咨询贷款

买任何东西都需要先确定自己有没有足够的钱去买。买房子也一样,买房之前我们要确定自己能承担多少价位的房子以及自己有没有能力去买。

2.a.贷款咨询

买房第一步自然是要确定我们能贷到足够的钱去买房子。首先您需要去和银行或者贷款机构去沟通咨询,询问相关流程以及贷款细节。如果您不知道找谁,我们这边可以根据您的情况介绍给您一些银行或者贷款机构的贷款经理(我们介绍的贷款不会和我们有任何金钱来往,我们没有任何介绍费),如果需要,请联系我们

2.b.贷款预审(Pre-Approval)

在买房之前我们首先需要做一个贷款预审。贷款预审是银行或者贷款机构方面,根据您目前的情况(信用分数,工作等),估算一下您现在能贷到多少款。贷款预审不是真正的贷款,只是一个估算,真正的贷款过程会在买卖双方签好购房合同房屋交接的过程中启动。银行方面在给您贷款预审过后,会给您一个贷款预审证明书,也就是pre-approval letter。

这个贷款预审证明书是在买房的过程中必须要的。在目前湾区的房地产市场,卖方那边如果看到我们没有这个证明书,是不会把房子卖给我们的。

2.c.首付资金准备

湾区买房一般首付需要准备至少20%以上。钱需要在美国境内账户两个月以上,两个月以内转到美国的钱贷款过程中容易出现问题而不通过。买房时,在给卖方递交贷款预审证明书(Pre-Approval Letter)的同时,我们也需要递交一份首付资金证明,一般每个月的银行流水账单(Bank Statement)的复印件就可以了,当然股票以及401K的Statement或者账单也可以作为证明。

 

3.找房源以及看房子

3.a.找房源

我们经纪人会有自己的MLS系统来帮您查看房源,也会通过经纪人内部的消息经常拿到一些未上市房源(Off Market)的信息。这些房源因为未上市,所以知道的人少,从而能以更便宜的价格买到房子(联系我们查看最近未上市的湾区房源)。同时您如果在Zillow或者Trulia等网站上看到喜欢的房源,也可以告诉我们。

3.b.看房

房子是需要实地去看的,网上照片都是经过后期加工美化过的。尤其是小区以及周边环境,自己去才能知道喜不喜欢。看房一般有两种方式,一种是Open House。Open House一般开在周末下午,是卖房经纪人在房屋里,任何人都可以去看。您可以自己随时去看,也可以叫上我们陪您去看。没有Open House的房子一般需要买方经纪人来预约然后带您去看。

 

4.看中房子下Offer

如果看中某一套房子,您需要即时与经纪人联系,让我们出一个Offer。出Offer的时候我们会和您去谈论适合的价格以及一些内容与条款。

4.a.购房意愿合同(Offer)是什么?

Offer是购房意愿合同书,上面会写我们作为买方想要出的价格与条款,然后递交给卖方。

4.b.什么是保护条款(Contingency)?

保护条款(Contingency)一般是用来保护买方权益的,是说在一定期限内,如果满足一些条件,我们买方可以合法退出合同以及拿回我们的定金。一般有估价条款(Appraisal Contingency), 贷款条款(Loan Contingency),以及房屋检查条款(Inspection Contingency)。举个例子,如果我们在购房意愿合同(Offer)里放了一个为期是十天的房屋检查条款,那就是说在合同被对方接受后,我们在十天之内如果检查出房屋有任何我们不满意的地方,我们都可以退出合约,同时拿回我们的定金。

在写购房合同Offer的时候,我们会根据您的情况,为您量身定做一个好的Offer计划,把您的Offer包装好,在众多买家的Offer中增加竞争力。同时我们也会做相应的市场调查,尽量让我们的价格是市场价格范围内合理的价格。

(有时候对方会很喜欢我们的Offer,但是不喜欢我们Offer里的某一项条款或者价格,这时候对方会给我们一个Counter Offer写上他们期望的条款与价格。当然我们如果不喜欢他们给出的Counter Offer,也可以再写一个Counter Offer回去给他们。Counter Offer是类似于一个砍价的过程)。

 

5.进入合同与交接(Escrow)

对方如果接受我们的购房意愿合同(Offer),我们就会进入到交接过程(Escrow)。这个过程如果有贷款的话一般是30天。

交接过程中买房和卖方经纪人会把整个交接过程交给交接公司来运作以及管理交易(北加州和南加州不同,南加州是Escrow公司和Title公司一起去完成这个流程,北加州的交接公司一般只有Title公司)。买方的定金,首付,以及各种费用全部会交由交接公司来处理。交接公司同时也会和您的贷款方联系与沟通。

整个交接过程中,需要您费心的事情就不多了,双方经纪人会每一步去把好关,处理相关文件以及找您要需要的签字,我们同时也会提醒您什么时候该做什么。交接最后,交接公司会去帮您上户,完毕后法律上房屋就完完全全是您的了。

(交接具体过程有房屋检查,贷款估价,贷款放款,地契签字,去城市土地管理部门登记房屋转让记录等等,若想知道详情,请联系我们)

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